Mission d'appui sur l'organisation de la démolition d'un bâtiment en copropriété - Urbanis

Études et conseil • Saint Étienne du Rouvray

Mission d’appui sur l’organisation de la démolition d’un bâtiment en copropriété

Maître d'ouvrage Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine
Durée de la mission Octobre 2017 - Mars 2018
Agence régionale Paris

/ De quoi parle-t-on ?

Le quartier du Château-Blanc à Saint-Etienne-du-Rouvray a fait l’objet d’une intervention publique ambitieuse dans le cadre du PRU, laquelle a notamment porté sur le parc social moyennant un important programme de démolitions et de reconstructions. Les copropriétés du quartier, qui bénéficient de l’amélioration de sa desserte, de ses équipements et services, sont toutefois demeurées à l’écart du processus d’amélioration du parc de logements qui doit se poursuivre dans le cadre du NPNRU.

En bref

Quartier du Château Blanc
- 8 copropriétés
- Nécessité d'actions différentes

/ Notre approche

Aussi, une étude a été engagée sous maîtrise d’ouvrage de la Ville pour diagnostiquer les 8 copropriétés du quartier et définir un programme d’action approprié à leur situation et à la poursuite de la mise en œuvre du projet urbain du Château-Blanc.

Cette étude, menée par Urbanis entre octobre 2016 et juin 2017, a conclu à la nécessité de déployer une action différenciée à l’échelle des copropriétés du quartier, mais surtout à l’urgence, validée par les partenaires, d’analyser la situation spécifique de la copropriété Robespierre (6 bâtiments, 306 logements, sous administration provisoire depuis 2015) marquée par :

la situation très problématique de l’immeuble Sorano (140 logements) sur le plan urbain, social, fonctionnel, technique, financier,
une occupation sociale extrêmement fragile,
un fonctionnement et une gestion très problématiques.

Face aux difficultés spécifiques de l’immeuble Sorano et sans perspective de redressement par les dispositifs classiques d’amélioration de l’habitat, le scénario validé par les partenaires a été celui d’une intervention globale et massive comportant :

la démolition de l’immeuble Sorano
la réhabilitation des autres bâtiments pour permettre un redressement pérenne de l’ensemble immobilier
la prise en compte des autres copropriétés du quartier pour éviter les effets de report.

Le dispositif proposé a été un plan de sauvegarde avec une phase d’élaboration devant permettre :

de définir les modalités de démolition de Sorano (appropriation publique, scission),
de définir les modalités de financement et de réhabilitation des autres bâtiments,
de traiter la question de la dette de la copropriété.

Suite à cette étude, l’ANRU a confié à Urbanis une mission d’appui sur l’organisation de la démolition du bâtiment Sorano avec trois objectifs :

définir le calibrage technique de l’opération de démolition Sorano,
définir les modalités de mise en œuvre de l’opération,
définir la faisabilité juridique du dossier de déclaration d’utilité publique nécessaire pour assurer la maîtrise foncière et la scission préalables à la démolition.

En bref

Copropriété Robespierre
- 6 bâtiments
- 306 logements
- Sous administration provisoire depuis 2015
Immeuble Sorano
- 9 étages
- 140 logements

/ Résultats

La mission d’appui a permis de définir et valider un scénario d’acquisition via une DUP d’aménagement au titre du projet urbain d’ensemble, la scission pouvant être incluse dans l’ordonnance d’expropriation.

Elle a permis de définir le contenu des étapes suivantes, nécessaires à l’opération de démolition au titre du projet de DUP :

Scission (procédure, volets technique et financier)
Acquisition des logements
Portage transitoire
Relogement des ménages
Démolition

L’organisation opérationnelle du recyclage a été réfléchie en fonction des partenaires (convention Ville/EPFN/Rouen Métropole). La répartition des tâches s’est faite entre les acteurs impliqués (Ville, EPFN, Rouen Métropole, Administrateur provisoire, Logiseine, les services de la Préfecture, les services du TGI, les services de France Domaine).

Le contenu du dossier de DUP a été défini suivant ces grands axes :

Notice explicative
Points de vigilance
Bilan coûts/avantages du projet

Enfin, la mission d’appui a pu permettre la définition du planning opérationnel ainsi que :

Le bilan financier de l’aménagement d’ensemble
Le bilan de l’opération de démolition (ANRU)

Suite à cette mission, Urbanis s’est par ailleurs vu confier par Rouen Métropole l’étude pré-opérationnelle du plan de sauvegarde de la copropriété Robespierre en septembre 2018 (mission en cours).