/ Informations covid-19

Suite aux décisions prises par le gouvernement dans la lutte contre l'épidémie de Covid-19, les équipes d'Urbanis s'adaptent aux mesures de confinement et s’organisent pour poursuivre leurs missions.

Toutes les visites à domicile sont reportées de manière provisoire. Les réunions d’information physiques et permanences d’accueil physique du public sont également suspendues jusqu’à nouvel ordre.

Pour autant, nos moyens techniques nous permettant de travailler à distance et d’assurer une forme de continuité à nos missions, nos équipes restent à la disposition de leurs maîtres d'ouvrage et de leurs partenaires. Nous restons également joignables et faisons tout notre possible pour répondre aux demandes du public sur toute la durée de cette période de confinement. 

Merci pour votre compréhension,

Les équipes d’Urbanis

Études et conseilBrest

Etude de faisabilité et de calibrage pour la restructuration d’îlots dans le cadre de l’OPAH-RU de Brest

Étude-de-faisabilité-et-de-calibrage-à-Brest-3
logo-sempi-brest
logo-22x
  • Maître d'ouvrage SEMPI
  • Durée de la mission 2017 - 2019
  • Agence régionale Quimper

/ De quoi parle-t-on ?

Brest Métropole s’est engagée dès les années 1990 dans une politique à long terme de requalification et de suivi de son parc d’avant et d’après-guerre en copropriété. C’est à ce titre qu’elle a lancé en 2010 une OPAH Copropriétés Dégradées, et en 2011 une OPAH de Renouvellement Urbain sur le quartier de Recouvrance. Aujourd’hui quartier d’intérêt régional au titre du NPNRU, Recouvrance fait l’objet d’une intervention publique renforcée par un projet de rénovation de deux secteurs présentant des difficultés importantes : le Bas de Kérinou et le Haut de la rue Jean Jaurès.

 

Cette rénovation a pour cadre une nouvelle OPAH RU, multi-sites, dont la mise en œuvre a été confiée à la SEMPI, Société d’Economie Mixte de Portage Immobilier de la Métropole, par ailleurs concessionnaire d’une opération d’aménagement.

L’étude des secteurs identifiés a permis de cibler des îlots dont les dysfonctionnements urbains, techniques et sociaux justifient la maîtrise foncière d’une partie des immeubles. La priorité d’intervention a été donnée à deux îlots stratégiques du fait de leur situation urbaine :

  • L’îlot Maria Chapdelaine autrefois dynamique est marqué par une dévitalisation commerciale et une spécialisation résidentielle (dégradation du bâti, forte majorité de petits logements locatifs à fonction très sociale de fait). L’arrivée récente du tramway, le réaménagement des espaces publics, sont autant d’atouts pour une requalification d’ensemble.
  • L’îlot du Commandant Drogou connaît les difficultés inhérentes aux quartiers d’entrée de ville : qualité urbaine médiocre, trafic important, bâti dégradé, activité commerciale en souffrance. Des immeubles font ainsi l’objet de mesures de police (arrêtés de péril, d’insalubrité), ou encore d’administration provisoire.

Pour maîtriser au mieux la complexité et l’économie d’une opération d’aménagement sur ces îlots, la SEMPI a souhaité s’appuyer sur les conseils et l’ingénierie d’Urbanis.

En bref
  • Historique
    • Etude pré-opérationnelle d'OPAH-RU en 2015

    • OPAH-RU multi-sites métropolitaine 2016-2021

  • Îlot Maria Chapdelaine
    • 12 immeubles totalisant 73 logements

    • 12 logements vacants, 55 logements locatifs et 6 logements occupés par leur propriétaire

    • 1 immeuble insalubre remédiable et 1 immeuble potentiellement insalubre

  • Îlot Commandant Drogou
    • 3 immeubles totalisant 20 logements

    • 15 logements vacants et 5 logements locatifs occupés

    • 1 immeuble insalubre irrémédiable et 1 immeuble sous arrêté de péril ordinaire

/ Notre approche

Les actions préconisées associent incitation auprès des propriétaires et coercition ; elles mobilisent le dispositif RHI-THIRORI, qui permet de faire financer par l’Anah une partie des études nécessaires à la mise en œuvre des opérations et une partie du déficit de ces dernières.

 

En phase d’étude d’éligibilité de l’opération au dispositif RHI-THIRORI, nous avons réalisé :

  • une analyse technique des immeubles,
  • une enquête auprès des propriétaires pour connaître leur stratégie patrimoniale, et plus largement une analyse de la dureté foncière,
  • une analyse de l’occupation des immeubles, afin de mettre en place une stratégie de relogement en lien avec Brest Métropole.

Sur cette base, nous avons élaboré un pré-programme de l’opération, accompagné d’une stratégie d’intervention opérationnelle, et d’un calibrage financier.

 

En phase de calibrage de l’opération, nous avons approfondi les scénarios d’intervention retenus, leur coût, leur montage financier, et assisté le maître d’ouvrage pour un passage en phase opérationnelle. En particulier, nous avons accompagné la collectivité dans la mise en œuvre et la sécurisation juridique des procédures de lutte contre l’habitat indigne avec l’appui de Me Stéphanie Jacq-Moreau.

/ Résultats

A ce jour, la SEMPI a entamé les procédures de maîtrise foncière et est propriétaire d’une partie des lots et parcelles nécessaires à la concrétisation des projets. Différents outils de maîtrise foncière sont ou vont être mobilisés : acquisition amiable, droit de préemption urbain et Déclaration d’Utilité Publique (DUP aménagement et Vivien).

La mise en œuvre de ces opérations aura permis le recyclage de quatre immeubles en situation de péril ou d’insalubrité. L’ensemble des occupants concernés a été relogé. Une fois la maîtrise foncière achevée, les opérations prévoient :

 

Sur l’îlot Maria-Chapdelaine :

  • La démolition / reconstruction de 3 immeubles avec en sortie d’opération : 6 logements collectifs en accession libre, 5 logements en accession sociale, 3 maisons individuelles en accession libre et 4 logements locatifs sociaux en PLUS/PLAI.
  • La création d’une placette permettant d’améliorer le cadre de vie des habitants du quartier.

Sur l’îlot Commandant Drogou :

  • La réhabilitation et la restructuration complète d’un immeuble de 6 logements locatifs avec des loyers maîtrisés sous conventionnement Anah.
  • La réhabilitation et la surélévation d’un immeuble comprenant en sortie d’opération 3 logements locatifs également sous conventionnement Anah.

Notre mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage s’est également concrétisée par la réservation d’une subvention de 530 000 € de l’Anah pour le financement du déficit de ces deux opérations. 

Étude-de-faisabilité-et-de-calibrage-à-Brest-4
Étude-de-faisabilité-et-de-calibrage-à-Brest-2
Étude-de-faisabilité-et-de-calibrage-à-Brest-3
Étude-de-faisabilité-et-de-calibrage-à-Brest-
/ Étapes clés
Éligibilité Etude d'éligibilité RHI-THIRORI
Janvier 2016 - Juillet 2017 Éligibilité

Etude d'éligibilité RHI-THIRORI

Calibrage Études de calibrage
Septembre 2017 - Juin 2019 Calibrage

Études de calibrage

/ Projets similaires