Suivi Animation de l’OPAH RU du centre ancien de Perpignan
- Maître d'ouvrage Ville de Perpignan
- Durée de la mission 2014 - 2020
- Partenaires financiers Anah, Perpignan Méditerranée Métropole, Action Logement
- Agence régionale Nîmes
/ De quoi parle-t-on ?
Le centre historique de Perpignan regroupe quatre quartiers bien identifiés, dont les caractéristiques d’ensemble et l’organisation urbaine sont très différentes.
On peut distinguer ainsi le quartier Saint Jean, au nord, caractérisé par la présence de nombreuses fonctions urbaines résidentielles, administratives, économiques et touristiques. Il s’agit de la partie du cœur de ville la plus attractive du point de vue de l’investissement immobilier.
À l’opposé, les autres quartiers, Saint Matthieu, Saint Jacques et dans une moindre mesure La Réal, présentent des caractéristiques urbaines et une occupation profondément différentes du quartier Saint Jean. Ils cumulent sur une vaste échelle spatiale une trame urbaine très pénalisante sur le plan de la qualité résidentielle ainsi qu’une occupation de plus en plus marquée socialement.
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Historique
C'est la 3ème OPAH RU sur le centre ancien de Perpignan
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Occupation
386 logements
120 logements de propriétaires occupants
160 logements conventionnés social
106 logements en copropriété
Depuis 2003, deux OPAH-RU ont été menées sur le centre ancien de Perpignan et ont permis la réhabilitation totale ou partielle de plus de 2 000 logements. Ainsi près de la moitié du parc potentiellement indigne et plus du quart du parc immobilier du centre historique ont fait l’objet de travaux ces dix dernières années. Mais malgré les actions publiques qui ont été menées et une dynamique privée incontestée, le centre ancien connaît toujours des difficultés exceptionnelles liées au bâti et à son occupation.
Fin 2012, une Zone de Sécurité Prioritaire a été instaurée par le préfet sur St Matthieu, La Réal et St Jacques. Par la suite, le décret du 30 décembre 2014 établit que le « quartier centre ancien » est retenu au titre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain de l’ANRU (NPNRU) parmi l’un des 200 quartiers d’intérêt national sur lesquels seront concentrés des financements exceptionnels parce que les difficultés sociales et urbaines y sont les plus importantes.
C’est dans ce contexte que se déroule la troisième OPAH-RU du centre ancien de Perpignan dont la convention a été signée le 13 mars 2014, sur un périmètre réduit aux quartiers St Matthieu, St Jacques, la Réal et une petite frange au sud de St Jean.
Cette nouvelle opération présente la particularité de ne financer à St Matthieu que les projets des propriétaires occupants ou accédants, et les propriétaires bailleurs dont les logements font l’objet d’une procédure coercitive. L’enjeu est de privilégier la mixité sociale en concentrant les efforts sur les projets d’accession à la propriété.
Un volet copropriétés
En parallèle du suivi-animation de l’OPAH-RU, deux études ont été commandées par la Ville pour traiter de nouvelles thématiques à intégrer dans l’opération :
- Une étude sur les locaux en rez-de-chaussée dont l’objectif est d’étudier l’usage à développer de ces locaux, leur rôle et la continuité qu’ils assurent avec l’espace public.
- Une étude sur les copropriétés en difficulté, l’objectif étant d’identifier les difficultés des copropriétés du centre ancien et de proposer un plan d’actions pour ramener ces copropriétés en situation de fragilité à l’équilibre.
Les constats de l’étude préalable ont mené la Ville de Perpignan à renforcer son intervention en direction des copropriétés en difficulté afin d’accompagner une quarantaine d’immeubles dans la réalisation de travaux en parties communes.
En effet, sur le secteur opérationnel ciblé, un tiers du parc de logements est une copropriété parmi laquelle on compte 30% de logements vacants, des parties communes dégradées et des difficultés opérationnelles à générer des travaux. Le diagnostic a porté sur une étude technique (état bâti, entretien…), une étude de fonctionnement (instance, syndic…) et une rencontre avec le syndic.
Cette analyse a permis la classification de ces copropriétés selon une graduation (3 catégories) afin d’apprécier leur capacité à être maître d’ouvrage. Au regard de l’analyse, 43% des copropriétés rencontrées ont été ciblées comme étant en difficulté lourde, soit 12 copropriétés. 6 copropriétés présentent des difficultés (15%) et 8 sont en situation de fragilité (17%).
Un volet spécifique au traitement des copropriétés dégradées et fragiles a donc été ajouté au dispositif de l’OPAH-RU dès 2015, permettant d’accompagner les copropriétés mais aussi d’accorder aux syndics des subventions ANAH auxquelles s’ajoutent des aides financières de la Ville de Perpignan.
L’OPAH-RU vise à requalifier durablement l’habitat du centre ancien de Perpignan ; elle s’inscrit dans un projet global dont le secteur sauvegardé (PSMV depuis 2003) constitue le cadre politique et urbain. Ce dispositif vise à l’amélioration des logements des propriétaires privés à travers des volets incitatifs et coercitifs.
Sur l’ensemble du périmètre défini, le dispositif opérationnel répond à sept objectifs majeurs :
- Résorber les situations d’habitat indigne et dégradé
- Favoriser le traitement à l’échelle des immeubles
- Favoriser la remise sur le marché des logements vacants
- Remédier aux situations de précarité énergétique
- Développer une offre immobilière diversifiée
- Contribuer à la dé-densification du tissu urbain
- Favoriser des réhabilitations de qualité
Cette nouvelle OPAH-RU prolonge la dynamique créée depuis 2003 avec une intensification du dispositif de lutte contre l’habitat indigne. Recentré sur les quartiers les plus dégradés, il se donne en 5 ans les objectifs quantitatifs suivants :
- 70 logements améliorés par les propriétaires occupants
- 50 logements améliorés par des accédants à la propriété
- 160 logements locatifs privés conventionnés
- 40 logements destinés à la dé-densification
- 106 logements en copropriété via l’aide aux syndicats de copropriétaires
- 65 logements sociaux publics
- 250 logements concernés uniquement par l’aide spécifique à l’amélioration des façades
Le volet incitatif consiste à accompagner les propriétaires à réaliser des travaux d’amélioration durable de leur logement :
- prise de contact et visite du logement du propriétaire
- conseils et priorisation des travaux
- accompagnement du propriétaire tout au long de son projet
- estimation des subventions et recherche de financements complémentaires
- accompagnement jusqu’à la fin des travaux et le paiement des aides
Le volet coercitif consiste à accompagner les services de la Ville dans la mise en œuvre des procédures d’habitat indigne :
- visite technique des logements signalés
- élaboration d’un rapport technique, juridique et social visant à orienter la procédure à mettre en œuvre
- mise en place d’un accompagnement social des locataires
- l’accompagnement des propriétaires volontaires pour engager des travaux et le suivi des travaux
Dans le volet copropriétés dégradées, les syndics de copropriété sont accompagnés pour le redressement de leur copropriété à travers un soutien à l’organisation, un programme de travaux pérenne et un soutien financier pour leur bonne réalisation.
L’observatoire des DIA permet à la Ville d’avoir une veille sur les ventes effectuées sur le centre ancien. Pour cela, nous réalisons les missions suivantes :
- mise en place d’un tableau de suivi des DIA
- visite d’immeubles stratégiques
- élaboration d’un rapport technique visant à orienter la Ville sur une stratégie à adopter
Un plan stratégique patrimonial des multipropriétaires a été proposé à la Ville afin d’impliquer les multipropriétaires dans le projet de requalification du centre ancien. Nous avions repéré que 33% des logements du périmètre appartenaient à seulement 11% des propriétaires. Ce plan a pour objectif de pérenniser le patrimoine de ces propriétaires en leur proposant des scénarios d’intervention à moyen et long termes.
Depuis le début de l’OPAH-RU, 513 logements sont concernés par des travaux
278 logements ont fait l’objet de travaux et ont généré 8,16 millions d’euros de travaux pour 3,5 millions de financements publics :
- 71 logements de propriétaires occupants, dont 40 propriétaires accédants,
- 131 logements locatifs,
- 76 logements en copropriété, soit 15 copropriétés traitées.
235 logements ont fait l’objet de travaux de remise aux normes de décence sans subvention suite à des procédures d’habitat indigne. 144 procédures d’insalubrité ont été engagées, 376 logements sont concernés.
270 ménages ont été accompagnés dans le cadre du volet habitat indigne vers un hébergement, un relogement, et la réintégration dans les lieux dans certaines situations.
Troisième OPAH RU
Le quartier centre ancien est retenu au titre du NPNRU
Réalisation de l'étude sur les rez-de-chaussées (revalorisation)
Proposition d'une méthodologie
Signature de la convention
Observatoire des DIA
L'OPAH RU est prolongée d'un an
