Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat – Copropriétés Dégradées des Copropriétés Palatio et Le Théâtre
- Maître d'ouvrage Grand Paris Grand Est
- Durée de la mission 2022 - 2027
- Partenaires Financiers Anah, Région Île-de-France, Ville de Noisy-le-Grand
- Agence régionale de Paris
/DE QUOI PARLE-T-ON?
Depuis 2015, le quartier d’Abraxas fait l’objet d’un projet de requalification global et à partir de 2018 les copropriétés le Théâtre et le Palacio ont été intégrées à un POPAC (Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés).
Suite aux études réalisées dans ce cadre, l’OPAH-CD (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat – Copropriétés Dégradées) d’Abraxas a été lancée en 2022, pour 5 ans.
L’enjeu principal est de réhabiliter ces bâtiments hors-normes sans en trahir la forme architecturale, tout en embarquant les copropriétaires dans le projet.
-
Assister la copropriété dans l’élaboration, le montage et la conduite d’un projet de réhabilitation
Sécuriser le plan de financement
Faciliter la prise de décision
Aider au montage des dossiers
Deux bailleurs sociaux sont partie prenante du dispositif, mais leur implication diffère en fonction de leur part au sein de chacune des copropriétés.
Pour la copropriété Le Théâtre
Le bailleur social, Seqens, détient 28 des 130 logements de la copropriété. Seqens ne fait pas partie du conseil syndical mais reste un partenaire à part entière du dispositif.
Ainsi, un partenariat étroit a été créé entre les instances de la copropriété (syndic et CS) et Seqens pour la validation du cahier des charges de maîtrise d’œuvre.
Le rôle du bailleur sera amené à se développer par du portage ponctuel de logements dont les propriétaires ne peuvent se maintenir.
Pour la Copropriété Le Palacio
Au Palacio, le rôle du bailleur est ancré dans l’histoire de l’immeuble puisque CDC Habitat Social détient les ¾ des lots. L’équipe d’Urbanis a amené des conditions de réussite du projet : dalogue apaisé, collaboration entre les parties prenantes, montage financier adapté, choix technique partagé, communication.
Aujourd’hui, la présence du bailleur est un véritable atout pour le dispositif :
- Sa mission d’AMO technique a grandement facilité la sélection du maître d’œuvre, le cadrage du projet de travaux et le respect des délais, tout en laissant une place au conseil syndical, qui est extrêmement présent et pertinent,
- Sa prépondérance au sein de la copropriété est une plus-value au niveau de l’ingénierie financière : minimisation de la durée de l’emprunt, et donc des intérêts,
- Son poids et son expérience permettent une meilleure négociation avec les entreprises.
- Traitement spécifique de l’étanchéité à l’air et l’eau des façades : reprises des joints des panneaux
- Ravalement (avec ITE) partiel en pignons
- Etanchéité des terrasses et coursives
- Rénovation des menuiseries extérieures
- Rénovation des systèmes de ventilations
- Remplacement des ascenseurs
- Réseaux divers : électricité , eau, portes palières, cages d’escaliers
Le dispositif bénéficie d’une dynamique partenariale très positive, que ce soit au niveau du syndic, des conseillers syndicaux, des bailleurs sociaux (CDC Habitat et Seqens) et les collectivités (EPT GPGE et la Ville de Noisy le Grand). La Maison pour Tous, équipement public au pied de l’immeuble, où des réunions peuvent facilement être organisées est un atout.
Un diagnostic GUSP (gestion urbaine et sociale de proximité) a également été mené, pour une mise en œuvre Ville.
Sur le plan technique, les deux copropriétés avancent dans une temporalité différente : les travaux du Palacio ont été voté en novembre 2023, pour un coût maîtrisé de plus 11M€, soit 25 000 €/lot, avec des restes à charge réduits à 10% grâce au reversement de l’aide du bailleur au profit des propriétaires privés. Les travaux commenceront en janvier 2025 pour une durée de deux ans.
Au Théâtre, qui ne bénéficie pas d’AMO technique, l’architecte historique ne convenait plus au projet d’envergure lié à l’OPAH. Un MOE a été désigné en septembre 2023. Le vote des travaux est prévu fin 2024.
Dans les deux copropriétés, ces travaux suscitent espoirs, inquiétudes et impatience.
Aide à la gestion, accompagnement social, technique et financier, amélioration du cadre de vie, commission impayés,...
